منبع پایان نامه ارشد درمورد قرارداد واگذاری

هیچگونه سندی که دال بر نقل و انتقال املاک باشد تنظیم نمیکنند و اینگونه اسناد از محدوده صلاحیت ذاتی و عملی خارج است. فلذا تصور اینکه سند نقل و انتقالی در اداره ثبتی تنظیم شده باشد و صحیح و رسمی و معتبر باشد، ( البته بعد از انتزاع دفاتر اسناد از ادارات ثبت) تصوری ناصحیح و غیرواقعی و فاقد مبنا و مجوز قانونی است.
2- کاربرد هر دلیل برای مدلول مقتضی خود
تذکر این نکته را نیز لازم میدانم که دادگاه و مقام قضاء نیز صلاحیت ذاتی در تنظیم و ثبت اسناد رسمی نقل و انتقال املاک ثبت شده ندارند، و با وجودیکه اسناد و مدارک دادگستری در محدوده قضائی و صلاحیتدار خویش فینفسه سند رسمی است معذالک نمی تواند در اداره ثبت مستند نقل قرار گیرد و اعتبار این اسناد برای تغییر دفتر املاک و یا برای اشخاص ثالث نظیر اسناد رسمی نبوده و نیست. فلذا آنچه در مقام فصل خصومت برای قاضی احراز می شود و حکم به ثبوت و اعلام آن می شود، بایستی از مجرای دفاتر اسناد رسمی تجلی و ظهور و بروز نماید.
بنابراین صرف دادنامه محکومیت خوانده به مثلاً تخلیه ملک یا تنظیم سند رسمی یا هر آنچه لازمه مالکیت محکومله و مخالف مفاد دفتر املاک و مالک مندرج در آن باشد، هرچند فینفسه سند رسمی است و معتبر و واجد آثار خاص حقوقی و قضائی است و عموماً لازم الاجراست ولی از آنجا که مقام قضاء مقام تنظیم و تسجیل اسناد نقل نیست و شأن او اجلّ از این اقدام است آنچه او در مقام قضاء احراز کرده برای نقل ملک ثبت شده از مجرای دفاتر اسناد رسمی عملی میگردد. فلذا ملاحظه می شود که رسمیت و اعتبار و صلاحیت مقام قضائی و اعمال و اوراق و اسناد وی در چهار چوب مقرر قانونی و در محدوده مصرّح قانونی نافذ و معتبر و صالح است، درمقام مقایسه مثل اداره ثبت که هرچند مقام رسمی و صالح است ولی صلاحیت تنظیم و ثبت سند رسمی نقل و انتقال املاک را ندارد. بنابراین از آنجا که مقام قضاء ، مقام قضاء و مقام فصل خصومت است، اعمال و اسناد وی نیز در چهارچوب صلاحیت ذاتی وی معتبر است و او مقام تنظیم و ثبت اسناد نقل و انتقال نیست و اعمال و احکام و اسناد وی چنین اعتباری ندارد.
اشتباه نشود که مقام قضاء ولی ممتنع است و در تمام اسناد انتقال اجرائی و قضائی بجای محکوم علیه یا ممتنع اقدام به امضاء و انتقال مینماید بله این موضوع صحیح و نافذ و منطبق برقانون است ولکن همین اقدامات نیز از طریق دفاتر اسناد رسمی عملی و متجلی میگردد و این دو منافاتی با هم ندارند.
اسناد رسمی اختصاصی مقام قضاء، رسمی است برای حل منازعه وفصل خصومت وتمهید اجرای احکام و مقدمه تنظیم سند نقل وانتقال، فلذا سند رسمی نقل وانتقال به معنای مورد نظر مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی نیست.
کما اینکه اسناد رسمی ازدواج چنین است، اسناد رسمی ثبت احوال چنین است و اسناد رسمی تمامی مقامات و ادارات دولتی در محدوده صلاحیت ذاتی خودشان این چنین است ولی هیچ یک سند رسمی نقل و انتقال مورد نظر قانون ثبت و دفاتراسناد رسمی، محسوب نمیشود. حتی اسناد ادارات ومقامهای دولتی مربوط به املاک، مثل ادارات منابع طبیعی یا وزارت مسکن و شهرسازی مثلاً قرارداد واگذاری زمین وزارت مسکن و شهرسازی یا منابع طبیعی یا مدیریت امور اراضی وزارت جهاد کشاورزی و… رسمیت و اعتبار این گونه اسناد در محدوده مصرحه قانونی ویژه آنهاست و برای محکمه و ادارات دولتی و افراد عادی و… سند رسمی نقل و انتقال املاک محسوب نخواهد شد و چنین دلالتی نخواهد داشت و چنین اثری بر آنها مترتب نخواهد بود و… .
علت این امر در دو نکته اولی است، لزوم مطابقت مفاد و محتوای اسناد با قوانین و مقررات و لزوم کاربرد هر دلیل برای اثبات مدلول قانونی آن است و این شامل تمامی اسناد و ادله است هر دلیلی برای اثبات مدلولی خاص تعبیه شده و استفاده از هر دلیل برای اثبات هر مدلول مبتنی بر جعل و اعتبار قانونگذار است. همچنانکه از سند رسمی دفاتر اسناد رسمی در نقل ملک ثبت شده نمیتوان در مقام قضاء و برای فصل خصومت و به عنوان دلیل فصل خصومت استفاده کرد از اسناد رسمی مخصوصه امر قضاء و فصل خصومت نیز نمیتوان برای نقل ملک ثبت شده و بجای اسناد دفاتر اسناد رسمی استفاده کرد. هر دلیل در جای خود و هر مدلول برای مقتضای خود. و برای تجمیع این دو؛ جمع دو اقتضاء در اقتضای خود، لازم و ضروری است. مثلاً برای اثبات وقوع رهن نمیتوان از معاوضه استفاده کرد و مدلول دلیل را عقد معاوضه، و همچنین برای اثبات مثلاً نقل نمیتوان از اقرار استفاده کرد پس برای اثبات هر اثر(مدلول) باید موثر خاص خود و برای هر مدلول، دلیل خاص خود را ارائه کرد.
گفتار دوم: ثبوت و اثبات سند رسمی
1- اثبات و دلیل اثبات
در بحث ماهوی از ادله اثبات مسلم و مسجّل است که هر دلیلی برای اثبات مدلولی خاص وضع شده است، به عنوان مثال ادله اثبات واقعه حقوقی غیر از ادله اثبات اعمال حقوقی است یا ادله اثبات جرم غیر از ادله اثبات واقعه یا عمل حقوقی است. البته؛ ممکن است، مشترکاتی داشته باشند، ولکن از مشابهات نباید احکام مشترک؛ گرفت بنحوی که از هر دلیل، برای اثبات هر مدلولی؛ استفاده کرد. بنابراین باید برطبق قوانین و مقررات، ادله اثبات را بکار بست و ارائه کرد، ارائه دلیل با مدعی است ولی ادارهی دلیل مثلاً در دادرسی با قاضی است، فیالمثل، اثبات ماهیت حقوقی(و قوع و تحقق عقد) با دلیل کارشناسی یا معاینه محل ممکن نیست. شاکله اقرار در اخبار بنفع غیر و به ضرر خود است، بنابراین نمیتوان آنرا در جائی که بضرر مقرّ نیست
بکار برد. یا برطبق قانون مدنی قبل از اصلاح سال 61 و70 ، اقرار بر خلاف مفاد و مندرجات سند رسمی ،و یا شهادت در امور مالی بالای پانصد ریال تجویز نشده بود.

تنگنای دوم؛ در ادله تمهیدی و ادله در مقام تنازع و خصومت یا به عبارت دیگر، ادله اثبات حق و ادله اثبات ادعا و دعواست. بسیاری ادله، وضع اولیه و جعل قانونی آن مختص مقام تنازع و مخاصمه و نزد دادگاه است. ادلهای که اینگونه وضع شدهاند برای اثبات حق (ادله تمهیدی)یا در مرحله ایجاد حق (قبل از منازعه ومخاصمه)کارایی ندارند. فیالمثل درنقل وانتقال املاک ثبت شده، اقرار، سوگند، شهادت، کارشناسی، تحقیق ومعاینه محل وعلم قاضی، وبسیاری امارات قانونی و قضائی کارائی و کاربردی ندارند.
آنچه درنقل و انتقال املاک ثبت شده مراد است ادله تمهیدی در اثبات حق (در مرحله ایجاد و ثبوت) مراد و منظور است و در این مرحله باید دید مقنن کدام دلیل را جعل کرده و آن را کافی و وافی به مقصود میداند و کدام ادله را برای این مرحله و این مقصود صالح و شایسته ندانسته و جعل اعتبار برای آن نکرده است. شاید تفکیک دقیق و فهم عمیق همین امر کلید حل بسیاری ابهامات و معضلات باشد. اندکی بعد تفصیل مطلب خواهد آمد.
آنچه در اینجا لازم به ذکر است اینکه دلالت سند رسمی بر اثبات (اثباتی بودن) قطعی و یقینی است. یعنی این دلیل برای اثبات مدلول خود در مرحله اثباتی مورد تأئید مقنن است و هیچ احدی در این قسمت تردیدی نکرده است، اختلاف نظرها در دلالت این دلیل بر مدلول ثبوتی آن است که خواهد آمد.
2- ثبوت و دلیل ثبوت
قانون مدنی در ماده191 اعلام مینماید: «عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»
ثبوت مرحله ایجاد حق وتحقق حق است مرحله انشاء عقد است میدانیم که در مرحله ثبوت ، اراده باطنی و قصد انشائی کارگزار است.
«انمّا الاعمالُ بالنیّات» خلق ماهیت حقوقی وابسته به اراده انشائی است اراده واقعی و جازم که نتیجه آن انشاء و ایجاد و تحقق ارکان هر ماهیت حقوقی است که اگر ماهیت حقوقی دو جانبه باشد به دو اراده انشائی نیازمند است و اگر یک طرفه یا یک جانبه باشد به یک اراده وابسته و محتاج است.
درعالم حقیقت کارکرد اراده باطنی نیازمند قیم و پایه یا مُظهر خارجی نیست، لیکن برای ورود به عالم واقع اصولاً و عموماً محتاج پایه و قیم و مُظهر خارجی است.

معمولاً تمامی مقننین ادله کاین یا دلیل نوع اول را جزء شروط ماهیت حقوقی تلقی می کنند و ادله خاص میطلبند، کما اینکه ماده191 فوقالذکر این چنین است. مقنن، ادله ای را میپذیرد که مقرون و دال براراده انشائی باطنی باشد. و در ماده192 به بعد تصریح میکند که مظهر خارجی (دلیل نوع اول) باید لفظ یا عمل یا اشاره و از این قبیل باشد. به نحوی که مبین قصد و رضا باشد و در ادامه آنچه منافی قصد و رضا و مضادّ آن باشد را توضیح می دهد.
بنابراین برای وقوع و تحقق هر ماهیت حقوقی اراده باطنی بانضمام دلیل اثباتی نوع اول قطعی و یقینی است و بدون این دو اصولاً و عموماً امکان وقوع و تحقق ماهیت حقوقی وجود ندارد(مگر در شرایط استثنائی و به اعتبار وضع قانون مثل موردی که فرد واحدی متولی انشای عقد از جانب دو طرف عقد باشد.)

دانلود پایان نامه
برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید
رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

شرایط قانونی برای «ثبوت» و «دلیل کائن ثبوت» در قوانین ماهوی عموماً به تفصیل و به دقت بیان میشود. در قانون مدنی ایران نیز ماده190ق.م. عمومات لازمه را تصریح می کند و آنچه به شرایط عمومی تعهدات و قراردادها مشهور شده، و اختصاصات هر یک از عقود و قراردادهاست، معمولاً شرایط وقوع وتحقق(ثبوت) در عقود و معاملات مختلف است. که در مطالعه حقوق مدنی به تفصیل مورد بحث قرار میگیرد و ذکر آن در این مقال و مجال نه ممکن و نه لازم است فلذا بجای خود محول است.
و اما اثبات ثبوت، از نوع دوم (که همان اثبات و دلیل اثبات صدر مقال است)برای چیست؟ چرا هر ثبوتی باید اثباتی داشته باشد؟آیا میتواند ثبوتی بدون اثبات باشد؟
باز برای پیشگیری از هرگونه اشتباه و اختلاط توضیح می دهیم که ادله کینونت (ادله نوع اول در ثبوت) برای وقوع وتحقق است وعدم آن یا اخلال درآن موجب عدم وقوع و عدم تحقق یا شک درایجاد ووقوع است و قوانین ماهوی ضمانت اجرای آنرا به تفضیل بیان می کنند.
اما علت نیاز به دلیل اثباتی؛
اولاً آیا ثبوتی بدون دلیل اثباتی ممکن است؟ در عالم حقیقت بله، اراده انشائی و باطنی است و تحقق این اراده در ضمیر انسان ممکن ومحتمل و معقول است و اکنون و ثانیاً در عالم واقع چگونه خواهد بود؟ ثبوت بی اثبات چیست؟ برای پی بردن به ثبوت بدون دلیل اثباتی باید علت و فلسفه و هدف دلیل اثباتی معلوم گردد؛ دلیل معقول و مرسوم وعرفی و حقوقی و شأن نزول «ادله اثبات» در نزد عقلا و اهل عرف و عموماً در قوانین معلوم ومشخص و مذکور است. دلیل برای نمایاندن و ورود ثبوت از عالم حقیقت به عالم واقع و برای تمکن از ارائه و استناد به ثبوت و استفاده از آن درعالم واقع وبرای حفظ ونگهداری آن(مستندسازی در مرحله ایجاد) و حفظ و نگهداری آن از تضیع وانکار (در مرحله و مقام تنازع وتخاصم) لازم است و باید مستند و مدلّل به دلیل اثباتی باشد. بنابراین ثبوت بدون اثبات در عالم واقع «هیچ» است و در عالم حقیقت نیز «ادعا» است . چون راهی به اثبات ندارد و اگر داشته باشد؛ در عالم حقوق ممکن است کافی و کارساز نباشد و حقوق عالم واقع است نه عالم حقیقت و ای بسا حقایق بسیار که حقوق راهی بدان ندارد و ای بسا واقعیات بسیار که در مقایسه با حقایق، وارونه یا فاقد حقیقت ادعائی و بلکه واجد حقیقت ضدّ آن باشد.
3- انطباق بحث با سند رسمی
دلیلیت سند رسمی بر مدلول شکلی خاص خود جعل قانونی (سند برای اثبات شکلی صوری خاص خود) مستند به قوانین ماهوی و شکلی است و احدی در آن تردیدی ندارد و در دلالت سند رسمی بر جنبه اثباتی مدلول ثبوتی سند نیز هیچ احدی تردید نکرده است وذکر مستندات قانونی این دو موضوع یقینی و متفق علیه، ضرورت ندارد.
آنچه محل تردید واقع شده است دلالت سند رسمی برمدلول ثبوتی آن است. مباحث آتی این فصل و فصل بعدی درپی کشف این مطلب است.
لذا از ادعاهای سهگانه مربوط به دلیلیت دلیل (که گاه، ادعا بر دلیلیت نیست بلکه بر عدم اعتبار برای این موضوع یا مدلول است و گاه بر ارکان ماهوی آن است که دلیل ابرازی اساساً دلیل نیست و گاه دلیل را دلیل قانونی میداند و در اثباتی بودن و اعتبار آن هم تردیدی ندارد لیکن دلالت آن بر ثبوت را منکر میشوند.) فقط دعوای سوم در اینجا موضوع بحث است در دلیل رسمی؛ ولیکن در سند عادی؛ اعتبار آن برای اثبات نقل نیز مورد نزاع است یعنی هر دو ادعای اول و سوم مطرح است منتها وقتی ادعای اول اثبات شود، دوم وسوم مورد بحث قرار نمیگیرد واگر دومی ثابت شود ادعای اول و سوم مطرح نخواهد شد و به هرحال در این مقال درخصوص سند رسمی ادعای سوم مورد بررسی قرار می گیرد و درسند عادی ادعای اول و سوم مورد نقد است.
گفتار سوم: اسباب تملک و اسباب نقل
در قانون مدنی ماده140 اسباب تملک به صراحت بیان شده است. در قانون ثبت تمامی آنها به رسمیت شناخته شده و بدان ترتیب اثر داده شده است لیکن؛
برای«تصرف» و«حیازت» که دومی در املاک تعبیر به احیاء اراضی موات می شود و نهایتاً به تصرف میانجامد در بخش ثبت ملک وارد شده است و عموماً مبنای اثبات مالکیت در مرحله ثبت ملک است.
برای ارث(انتقال قهری) و برای نقل و انتقالات غیر ارادی غیر از ارث نظیر نقل و انتقالات ثبتی و قضائی و قانونی نیز پیش بینی شده است و البته در نقل و انتقالات قهری ارثی دو موضوع به حق و دقیق تفکیک شده است، انتقال قهری ملک به نام وارث هم در املاک در جریان ثبت و برای ثبت ملک به نام ورثه و هم برای نقل وانتقالات فیمابین وراث و یا وراث با ثالث هم برای مرحله در جریان ثبت و هم بعد از ثبت ملک در دفتر املاک، پیش بینی های لازمه شده است. بنابراین در مرحله قبل از ورود ملک در دفتر املاک؛ هم امکان ادامه عملیات مقدماتی ثبتی به نام ورثه و نهایتاً ثبت ملک در دفتر املاک به نام وراث و بقدرالسهم آنها و هم برای نقل و انتقالات ارادی ارثی تمهید لازم اندیشیده شده و مقررات ثبتی هر دومرحله و هر دو موضوع پذیرفته وتبیینکرده و لوازم آن را تصریح کرده است.
برای نقل و انتقالات قهری قضائی- ثبتی و قانونی نیز تمهید لازم به عمل آمده و قانون ثبت و قوانین متعدد و متفرق نیز احکام مختلفی بیان کرده اند که علی رغم ظاهر قهری بودنشان از مجرای اسباب نقل عقود و معاملات متجلی می شوند.
و معنای قهری و اجباری آن، قهر و غلبه قضائی و ثبتی و یا قانونی در مرحله انشاء است نه مانند ارث که اصل انتقال قهری است و نتیجه آن باید مستقیماً در اداره ثبت شناسائی و مورد ترتیب اثر واقع گردد. کمااینکه در انتقالات ارثی نیز تلفیق دوموضوع ا
نتقال قهری و اعمال قراردادیوارثپذیرفته شده است.
برای وصیت نیز علی رغم اینکه جزء عقود و معاملات است لیکن بدلیل ماهیت خاص آن و اقسام مختلف ماهوی و شکلی آن تمهیدات لازمه خاص پیش بینی شده است و این تمهیدات مانند انتقال قهری ارثی شامل ثبت ملک و انتقال ملک به نام موصیله یا موصیبه هر دو می شود.
همین احکام در وقف نیزجاری است و شامل هر دو بخش است ولکن باقی اسباب تملک در حقوق مدنی که عقود و معاملات است در حقوق ثبت جلوه ای عظیم دارد و در ثبت اسناد و در عنوان نقل وانتقالات یا عقود و معاملات بخش عظیمی به خود اختصاص داده است.
عقود و معاملات ناقل عین و منفعت تماماً درحقوق ثبت موضوع احکام قانون ثبت است و امکان تجلی و ظهور و بروز دارند و قواعد شکلی آن بطور عام بیان شده است و تنها نکتهای که در این بخش حائز اهمیت است خلق و ابداع قانون ثبت در معاملات با حق استرداد است و یا عناوینی مشابه آن و تنها نکتهای که از اسباب تملک در حقوق ثبت مبهم و مجهول مانده است، اخذ به شفعه است همچنانکه ماهیت این سبب تملک در قوانین حقوقی مورد اختلاف است در حقوق ثبت نیز نام آن و چگونگی عمل بدان مغفول است هرچند از دایره عقود و معاملات بیرون نیست و قانوناً ممکن و میسر است و بطور حتم اصل مطلب، خارج از حقوق ثبت و ممنوع نیست. و تقسیم و افراز نیز از عنوان کلی معاملات خارج نیست.
و اما مراد از ذکر اسباب تملک چیست؟
آنچه از عقود و

دیدگاهتان را بنویسید