زمینه ابراز داشته اند، آنچه که علما تقریباً بر آن متفق بودهاند، وحدت نظر تا قبل از اصلاحات قانون مدنی در سال 1360 بوده است. تقریباً تا تاریخ مرقوم نظریه ثبوتی و اثباتی غلبه داشته است و اکثریت قریب به اتفاق علمای حقوقی و هم چنین رویه قضائی در آن اشتراک و اتفاق داشتهاند ونظر مخالف قابل اعتنائی وجود نداشته است و اساس اختلافات بعد از اصلاحات سال 1360 و خصوصاً در بحث ادله اثبات دعوا، رخ داده است. انطباق قوانین و محاکم با شرع و رفع محدودیت کاربرد شهادت به عنوان دلیل اثباتی و اعلام نظر شورای محترم نگهبان در این خصوص علت موجده اختلاف و مرکز تمرکز اختلافات بوده است همچنانکه اشاره شد عدهای نقشی ماهوی برای دلیل اثباتی نقل و انتقال املاک ثبت شده در ثبوت عقد ناقله قائل شده اند و عدهای بالعکس فقط نقشی شکلی برای آن قائلند و در هر گروه نیز با توجه به چگونگی ایفای نقش دلیل در مدلول یا اثبات در ثبوت اختلافاتی حاصل شده است که مجموعاًشش نظریه ارائه شده است.
در اینجا قصد نداریم به تفصیل این عقاید را ذکر کنیم. اصول کلی و رؤس هر نظریه و معایب و مزایای هریک را در حد کفایت و تفهیم مطلب بیان میکنیم .

گفتار اول: نظریه شکلی
الف) نقش صرفاً اثباتی
1- مبانی نظریه
1-اصل صحت
2- اصل رضائی بودن عقود
3- اصل آزادی قراردادی
4- سابقه و دلایل فقهی رضائی بودن عقود
قائلین به نقش شکلی و اثباتی تشریفات در عقود و معاملات، معتقدند که در سوابق فقهی و حقوقی و در قانون مدنی مسجّل است که وقوع و تحقق عقود مبتنی بر حاکمیّت و آزادی اراده و رضایت باطنی طرفین است و ایجاد و نفوذ ماهیات حقوقی نیازمند تشریفات نبوده و نیست و در صورت شک و تردید، اصل صحت؛ هم در بعد موضوعی و هم در ابعاد حکمی، حاکم است، آزادی قراردادی در حقوق مدنی به رسمیت شناخته شده است و نقش قبض در بعضی عقود، استثنائی است و ارکان اساسی هر معامله همان 4 رکن مندرج در ماده 190 ق.م. است و اثبات هر نوع شرط و یا رکن اضافی یا موانع منوط به نص قانونی است و در بیع املاک ثبت شده چنین استثنائی به اثبات نرسیده و لزوم تنظیم سند رسمی فقط نقشی اثباتی دارد، و فقد آن سبب شک در وقوع و ایجاد ماهیات حقوقی نزد دولت و محکمه است، لذا سند رسمی نقشی در وقوع و تحقق عقود و معاملات املاک ثبت شده ندارد بلکه فقط دلیل موثر در اثبات است. بدون اینکه نقش انحصاری داشته باشد و بدون اینکه حتی در فرض وجودش قاطع و تخلف ناپذیر باشد بنابراین با سایر ادله قابل اثبات است و سایر ادله نیز قابل معارضه با سند رسمی است.
2- تحلیل ماده 48 ق.ث در نظریه شکلی
ماده48 اسناد غیررسمی را ابطال نکرده است وعدم پذیرش متوجه سند است نه معاملات فلذا:
1- ماده مرقوم مانع پذیرش سند عادی به عنوان دلیل مالکیت است. و منع فقط متوجه دولت و محکمه است.
2- منع پذیرش سند عادی به عنوان دلیل وقوع و تحقق معامله، بدون رسیدگی قضایی و احراز آن است و منع مطلق نیست و مقید به عدم رسیدگی قضائی و احراز است. منع شامل معاملات و ماهیات حقوقی نیست و احراز و اثبات قضائی آن بلامانع است.
3- منع فقط شامل سند عادی به عنوان دلیل اثبات است و شامل سایر ادله نمی باشد، فلذا اصل آزادی دلایل، در اثبات وقوع معاملات کماکان برقرار است، منع اختصاص به دلیل خاص دارد و منع اثبات محسوب نمی شود. لذا امکان اثبات با سایر ادله فراهم و مجاز است.
4- محدودیت کاربرد ادله شهادت و اقرار علیه سند رسمی برطرف شده و کاربرد آنها مخالف سند رسمی در محکمه و برای اثبات وقوع معاملات بلامانع است.
5- حتی پذیرش سند عادی به عنوان دلیل اثباتی در قرار دادهای مشمول ماده10 قانون مدنی، بلامانع است و منع ماده 48 ق.ث شامل قراردادهای مشمول ماده 10 ق.م. نمی باشد و قراردادهای موضوع ماده مرقوم از دایره اسناد اجباری مواد 46 و 47 خارج است.
خلاصهی تحلیل ماده 48 در این نظریه چنین است: سند عادی حتی به عنوان دلیل اثباتی، ابطال نشده است و به طریق اولی و بطور حتم معامله موضوع این سند نیز ابطلال نشده است و منع ماده 48 فقط شامل پذیرش اثبات این معامله با سند عادی است. با این دلیل(سند عادی) معامله موضوع آن قابل اثبات نیست و این منع به معنای ابطال این سند نیز نمی باشد. فلذا سند عادی صحیح و در جای خود(معاملات خارج از مواد 46 و47) قابل توجه و ترتیب اثر است و معامله موضوع اسناد عادی نیز به شرط احراز و تسجیل قضایی، قابل قبول و ترتیب اثر است.
3- امکان تعارض عادی مقدم با رسمی مؤخر
با توجه به عدم دخالت تشریفات در وقوع و تحقق ماهیات حقوقی و امکان تحقق ماهیات حقوقی خارج از سند رسمی و قبل و مقدم بر آن، بنابراین چنانچه اثبات گردد هنگام تنظیم سند رسمی، معامل مالکیتی نداشته؛ ثبوت موضوع سند خلاف قوانین است، و سندی که فاقد ثبوت است باطل و بلااثر است. بنابراین ثبوت مقدم و خارج از سند رسمی به شرط اثبات و احراز قضایی قابل ترتیب اثر و نافذ است و منافی و معارض سند رسمی خواهد بود و آن را ابطال می نماید.
4- تحلیل ماده 22 ق.ث در نظریه شکلی

ماده 22 در این نظریه یک اماره قانونی است و اثبات خلاف آن ممکن است و نقش آن؛ در شناسایی مالک نزد دولت و استفاده از مزایای سند مالکیت است و ماده مرقوم هیچ دلالتی در انتقال مالکیت ندارد. و روابط قراردادی افراد را منع نمیکند و چنانچه به عقدی ناقله، مالکیتی انتقال یافته باشد، اثبات ماهیت حقوقی ناقل و احراز انتقال به موجب آن میتواند همان اثبات خلاف ماده مرقوم تلقی شده و قابل ترتیب اثر و موجب اصلاح یا تغییر دفتر املاک است.
ماده 22 ق.ث در این نظریه فرض حقوقی تخلف ناپذیر محسوب نمیشود و اثبات مالکیت و شناسایی آن توسط دولت، اثباتی مطلق و تخلف ناپذیر نمیباشد و منحصر به ثبت ملک و ناشی از ثبت است و ماده 24 نیز که دعوی عین و قیمت بعد از ثبت ملک را نمیپذیرد مؤید این برداشت است و این دو ماده مخصوص و منحصر به ثبت ملک است و هیچ دخالت و ارتباطی به روابط قرار دادی ندارد و آن را منع یا منحصر به شکل خاص نمیکند، لذا ماده 22 برای ثبت ملک و شناسایی مالک نزد دولت و برای استفاده از مزایای مالکیت نزد دولت است و بیش از این دلالتی ندارد. همچنان که از لزوم ثبت خلاصه معاملات در این ماده نیز چنین بر می آید و ثبت انتقالات رسمی نیز تماما برای شناسایی مالک نزد دولت و برای استفاده از مزایای مالکیت و تماما تا زمانی است که خلاف آن اثبات نشده است.
5- سایر ادله طرفداران نظریه شکلی
1- تصویب مقررات مختلف در تأیید سند عادی و اعتبار آن بر خلاف مقررات ثبتی، نظیر مواد 6 و 7 قانون زمین شهری مصوب 1360- ماده 14 قانون اراضی شهری- ماده 13 قانون زمین شهری. اصلاح و تصویب پی در پی مواد 147 و 148 ق.ث و قبول سند عادی معاملات املاک، قوانین مؤجر و مستأجر سالهای 56 و 62 و 76 که به اسناد عادی اجاره و کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی ترتیب اثر داده است.
2- در مجموعه قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مواد مختلفی است که اسناد غیر رسمی را به نحوی مورد شناسایی و اعتبار و ترتیب اثر قرار می دهد. نظیر مواد 88 و 105 و 106 و مواد 42 و 43 و44 ق.ث، صراحت و اطلاق ماده 117 ق.ث در امکان تعارض سند عادی و رسمی اعم از اینکه کدام یک مقدم و مؤخر باشد. خصوصا با ملاحظه ماده 1291 ق.م. که بعضی اسناد عادی، در فروضی در حکم سند رسمی محسوب خواهدشد.
تحلیل مفاد مواد 72 ق.ث که «اعتبار ناکامل» و در ماده 93 ق.ث که «غیر مستقلا» در مفاهیم مخالف مواد مرقوم دلالت بر نوعی اعتبار و عنایت به اسناد عادی است و مؤید جنبه اثباتی بودن تشریفات و حداکثر عدم قبول دلیلیت دلیل و لزوم تسجیل قضائی دلیل غیر رسمی است و با ملاحظه فقدان نص قانونی بر بطلان معاملات غیر رسمی املاک و اصل لزوم و صحت معاملات، و عدم پیشبینی معاملات رضائی و تشریفاتی در تقسیمبندیهای عقود در قانون مدنی و با استحضار به رویه عملی جامعه و خصوصا تولیت اداره ثبت اسناد و املاک برای معاملات غیر رسمی مشاورین املاک و با تحلیل و تفسیر مخصوص از رأی وحدت رویه شماره 43 مورخ 11/8/51 دیوان عالی کشور که آن را مختص جنبه کیفری و عدم تسری به جنبه حقوقی موضوع رأی می دانند. و با اشاره به آرای متعدد وحدت رویه موافق نظر خویش و استناد به آراء و نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه بر صحت نظر خود پای می فشارند و نظریات مخالف خویش را مردود و ناصحیح می شمارند.
ب) ثبت رسمی دلیل منحصر اثباتی
این نظریه با تکیه بر مبانی نظریه شکلی و استفاده از ادله و توجیهات نظریه مرقوم در استدلالی خاص و جدید به نتایجی رسیده است که قائلین به نقش ماهوی و تشریفاتی بودن عقود ناقله ملک ثبت شده رسیده فلذا نظریه مرقوم در مبنا و توجیه با نظریه شکلی شباهت دارد و قرین و همنشین است ولی در نتیجه، با نظریه نقش ماهوی هماهنگ و همسنگ است.
برخواستن از زمین شکلی و فرود آمدن در عرصه ماهوی با این توجیه که؛ ماده 48 ق.ث همچنان پا بر جاست و نسخ نشده و توسط شورای نگهبان خلاف شرع اعلام نشده است فلذا عدم پذیرش ماده 48 به معنای «عدم پذیرش اثبات» است. اثبات با سند عادی پذیرفته نیست و در نتیجه با توجه به ماده 46 و 47، اثبات فقط با سند رسمی ممکن است. این نظریه نقش ماهوی برای تشریفات قائل نیست ولی نقش انحصاری برای اثبات قائل است. این نظریه با تحلیل حقوق فرانسه که برای سند عادی اعتبار قائل شده و آن را مؤثر در روابط طرفین میدانند و ثبت نکردن آن را موجب عدم قابلیت استناد علیه ثالث می داند و با تحلیل حقوق آلمان که اساسا بیع را تملیکی نمیداند و تملیک را منوط به تسلیم میداند در مورد بیع املاک قائل به ثبت رسمی است و تسلیم را با ثبت رسمی محقق میداند و بنابراین تنظیم سند را هرچند فاقد نقش ماهوی در تحقق ماهیت حقوقی میداند ولی شرط انتقال مالکیت محسوب مینماید؛ سر انجام به این نتیجه میرسد که حقوق ایران بر خلاف فرانسه؛ ثبت را شرط قابلیت استناد علیه ثالث نمیشمرد؛ هرچند که برای آن نقشی در تحقق عقد قائل نیست و از این حیث مشترکند و بر خلاف حقوق آلمان که در عدم تأثیر در تحقق مشترکند؛ نقش ثبت را شرط انتقال نمیداند فلذا نقش ثبت در حقوق ایران نه قابلیت استناد و نه شرط انتقال بلکه دلیل منحصر اثبات میداند. بنابراین عقدی که در آن تشریفات رعایت نشده، قابل اثبات نیست و عقدی که قابل اثبات نباشد؛ هیچ و باطل و بلااثر است.
ج) سند رسمی دلیل قاطع اثباتی
این نظریه با عنایت به ملاحظات اجتماعی و فلسفه وضع حقوق ثبت و جلوگیری از معاملات معارض و استحکام اسناد رسمی و با قبول عدم ایفای نقش ماهوی برای تشریفات و انحصار نقش آن در بعد شکلی؛ معتقد است ماده 48 فقط در معارضه سند عادی با سند رسمی ا
یفای نقش اثباتی و قاطع مینماید بدین معنا که؛ در سایر ادله و سایر موارد نقش اثباتی منحصر ندارد و وقوع و تحقق ماهیت حقوقی با هر دلیلی بجز سند عادی ممکن و مقدور است ولی اگر این اثبات در تعارض با سند رسمی و علیه ثالث با حسن نیت بکار رود مورد منع ماده 48 است و دارنده سند رسمی با حسن نیت دارنده دلیل قاطع و انحصاری است و اثبات خلاف آن غیر ممکن و ممنوع و غیر مقبول است . لیکن در سایر موارد و در تعارضات فی مابین اسناد عادی و حتی در تعارض سند عادی با سند رسمی دارنده ثالث بدون حسن نیت، امکان اثبات به ادله غیر سند عادی فراهم است و اثبات خلاف سند رسمی علیه ثالث بدون حسن نیت نیز مقبول و ممکن است.
د) آثار و نتایج حاصله از نظریه شکلی
از نظریه صرفاً شکلی و نظریه اثباتی قاطع علاوه بر آثار و نتایج اصلی وحقوقی؛ آثار و نتایجی به شرح ذیل در قبول قرار دادهای ماده 10 ق.م و الزام به تنظیم سند و امکان تعارض اسناد عادی و رسمی به دست میآید که ذیلاً بر میشماریم، لیکن این آثار و نتایج منسوب به نظریه شکلی اثباتی منحصر نمیباشد و آثار و نتایج این نظر با آثار و نتایج پیروان نقش ماهوی مشترک و یکسان است، بدون اینکه آنچه لازمه نقشهای ماهوی باشد را دارا باشد.
الف) تعارض سند عادی مقدم با سند رسمی مؤخر، اگر دلیل اثباتی منحصر به سند عادی باشد امکان معارضه در قراردادهای مشمول ماده 10 ق.م هست ولی درسایر موارد خیر، تاب معارضه ندارد و محدود است، البته در فرض امکان تعارض؛ مشروط به اثبات تقدم تاریخ قرارداد به ادلهای خارج از قرار داد و غیراز قرار داد است. و در فرض عدم اثبات یا سکوت، مشمول اصل تأخر حادث، فلذا مؤخر بر سند رسمی و محکوم به رد است.
ب) تعارض معامله عادی با معامله رسمی، یعنی در جایی که ادله اثباتی بجز سند عادی ارائه شده یا قابل ارائه است و اثبات تقدم معامله عادی نیز به دلیلی غیر از سند عادی شده است در این فرض معامله مقدم؛ مقدم و معامله رسمی باطل است، و الزام فروشنده به تنظیم سندرسمی بنفع خریدار مقدم مجاز است.

ولکن این نتیجه درنظریه اثباتی قاطع دررابطه با ثالث دارنده سندرسمی با حسن نیت غیرممکن است.
ج) فروض مختلفی در تعارض اسناد عادی با یکدیگر متصور است که به اقتضای اصول و قواعد حقوقی و با عنایت به مبانی این نظریه بدان پاسخ داده شده است و تقریباً در تمامی مواردی که تاریخ و تقدم معامله عادی ثابت شود، معامله مقدم ، مقدم است و معامله مؤخر باطل است و تفصیل آن به کتب مربوطه محول است ولکن در فرضی که بایع واحد است و خریدار متعدد و تاریخ معاملات عادی یکسان یا هر دو مسکوت است و بایع به تقدم یکی اقرار میکند اقرار او علیه خودش نافذ است و محکوم به جبران خسارت ذینفع اقرار است، بدون اینکه بتواند معامله مؤخر ادعائی او را ابطال کند، در فروضی که اقرار او مورد تأیید من علیه الاقرارنیست ولکن در فروضی که اقرار بایع مقرّ مورد تأیید من علیه الاقرار قرار میگیرد مسلماً تأییدچنین خریداری به ضرر وی تمام شده ومعامله او مؤخر ومعارض وسرانجام باطلمعرفی میشود.
درفرضی که تاریخ هر دو معامله یکسان یا هر دو مسکوت است و بایع منکر هر دو است وهیچ یک را تأیید نمیکند هر دو معامله متعارض و هردو باطل است ، ادله متقابلاً متعارض و متقابلاً مشمول اصل تأخر حادث و نتیجهً هر دو ساقط است .
و فرضی که سندی دارای تاریخ و سند دیگر فاقد تاریخ باشد با اقتضای اصل تأخر حادث فاقد تاریخ مؤخر و معارض تلقی میشود مگر به ادله دیگر، امری دیگر، اثبات گردد که به اقتضای آن رفتار خواهد شد.
گفتار دوم: نظریه ماهوی
الف) نقش تشریفاتی
1- مبانی و توجیهات

دانلود پایان نامه
برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید
رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

قائلین به تشریفاتی بودن معاملات املاک ثبت شده اعلام مینمایند که قانون مدنی در مواد 190 و 339 ق.م. شرایط ماهوی عقود را بیان نموده و در قانون ثبت که مؤخر بر قانون مدنی است و فرض علم و اطلاع مقنن ثبتی ازقانون مدنی است معذالک مقررات امری شکلی دیگری برمقررات ماهوی افزوده فلذا علیرغم رضائی بودن عقود و آزاد ی قراردادی و اقتضاء اصل صحت و حاکمیت اراده و نفوذ اراده باطنی، در قانونی خاص قواعد عام مدنی را تخصیص زده و تشریفاتی بر آن افزوده است.
در توجیه مبنای فوق اعلام کردهاند؛
1- قاعده امری ماده22 ق.ث(فرض حقوقی مطلق علیه دولت ومحکمه و ثالث و حتی مالک و اسقاط حق اعتراض در ماده 24ق.ث مبین عدم قابلیت امکان اثبات خلاف آن از جانب هرکس و با هر دلیل است).
2- مفاد ماده 10 ق.م که مبین آزادی قرار دادی و لزوم و صحت معاملات است، مشروط به عدم مخالفت آنها با قوانین اساسی یا ماهوی و آمره و موجده حق است و عدم مخالفت با نظم عمومی و اخلاق حسنه و عفت عمومی است. و در نقل املاک ثبت شده قانون آمره مخالف وجود دارد و عقود رضائی بر خلاف قاعده آمره مرقوم قابل وقوع و تحقق و اثبات نیست.
3- نصّ مواد 46 تا 48 ق.ث مبنای قانونی لزوم اجباری ثبت اسناد معاملات املاک ثبت شده است و با وجود این نصوص هرگونه اجتهادی به خلاف آنها، اجتهاد مقابل و مخالف نص است.
4- روح کلی قوانین ثبتی و فلسفه و هدف مقررات ثبتی حفظ مالکیت و